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瑞財經:政策托底樓市,A股跨年逆襲
2023-11-09 10:00:00來源:中方信富
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上周三,我們一直關注著美聯儲議息,結果還是令大家滿意的。美聯儲宣布暫停加息,所以這一周市場表現比較強勁,上證指數一舉收復了多條均線系統。雖然最近兩天市場在3050點附近震蕩,但我們能感受到政策對于市場的呵護力度前所未有,所以A股收復半年線和年線也指日可待。

從市場近期走勢可以看到,2923點持續震蕩向上反彈,一氣呵成。很多投資人如果在這一波抄底行動中,沒能如期的完成抄底收益,我是非常遺憾的。

因為中方信富的策略在十一長假后明確提出,A股四季度將會迎來強勁反彈周期?,F在進入11月,外圍市場壓力雖然有,但主要壓力在階段性趨緩和減弱。當然內部壓力還不小,主要來自于經濟下行,導致A股雖然出臺眾多政策,但沒有真正喚醒投資者的參與熱情。

上周,美聯儲暫停加息,全球市場出現反彈跡象,但A股在反彈中卻遭遇了萬科美元債被做空,這是繼中東燃起戰火后,對于國內房地產市場又一次比較嚴重的干擾。

我們能夠看到國家對股市和房市,去年開始就已經加大政策扶持,到今年底兩年時間,市場似乎沒有太大起色。

究其原因,我們必須找到為什么給了這么多政策影響中國經濟,股市和樓市始終無法有效提振。原來大家說是中美貨幣戰,美元不斷加息導致了我們的經濟被動出現下行?,F在美元停止加息,為什么房地產和股市還表現平平,其中到底是什么原因?我覺得找到經濟不能提振的主因,并且找出正確解決方案,才能真正激發投資者的熱情。

我認為在中國金融系統銀行層面上所出現的不良資產,是導致人們對中國經濟未來受匯率影響,是否會出現硬著陸風險是主因。而影響中國金融平穩運行,房地產則成為拖累金融穩定一個巨大的包袱。

也就是說,在中國經濟整體運行中,房地產儲存了大量堰塞湖資金,保守估計100萬億,如果真正掀開房地產堰塞湖,大家會發現房地產已經是堵在中國經濟血脈上的一個頑疾。如果不進行疏通,將破壞整個中國經濟的良性運行和發展。

中國經濟要突破,必須要把頑疾疏通,才能讓經濟形成血脈流動和循環。單純依靠政策,不能有效解決房地產問題。我們今天重新審視房地產發展時,必須從全新角度考慮未來中國新型房地產事業的發展。

【中國房地產大局之變幕啟】

最近馬斯克釋放了兩顆衛星,不能不說這個人可能來自外太空,在繼特斯拉新能源汽車橫空出世后,他又做了超前的、向往自由生活的、樂于接受的一款新型智能機器人。

這款智能機器人被定義為貓女,可以幫你做任何家務,以及回答一切問題,甚至生孩子也能幫助你。而且宣布2026年貓女將全球投放銷售,價格還不貴2萬美金,這個計劃推出無疑像ChatGPT一樣,是顛覆性的,它可以讓很多傳統行業工作人員失業,尤其會改變地球上的兩性關系,甚至家庭結構,會有越來越多的人走出傳統婚姻制度,有可能他們會跟人工智能機器人完成自己生活的私密空間的一切行為。

第二個消息是馬斯克針對房地產行業也放了一個非常驚人的消息,他可以用90分鐘完成幾十平米的房屋流水線制作,這些建筑材料的制作完全是標準化和無公害的,沒有建筑垃圾,這些流水線建筑材料可以用一天時間就搭建成一個房子,而且抗8級地震,抗12級臺風,隔濕隔潮隔火,里邊所有設備全部是智能化設備,可以外接通訊內接互聯網,幾乎人類生活所需的智能化設備在房間里應有盡有。

關鍵是房子價格也不貴,我認為他確實在信息時代的今天做了很多人類的壯舉,顛覆了很多行業認知,也可能會顛覆很多行業,還好新能源汽車中國在賽道上很快實現進口替代。中國出現了蔚來、理想、小鵬等一系列新能源汽車,隨后就展開了新賽道生產。

對于中國的房地產來講,為什么老百姓不買房?有幾種原因,第一房價太貴,第二怕收房產稅,第三目前中國經濟下行壓力較大,老百姓兜里沒有銀子去做房地產資產配置。

我們換個角度講,如果房地產行業也能像新能源汽車那樣,生產出質優價廉,而且方便智能的新型居民住宅。你想想是不是未來中國房地產行業也將翻天覆地發生新變化呢?我覺得這不是癡人說夢。

有了馬斯克的特斯拉汽車后,我認為它將來給人們提供家庭機器人和智能化環保建筑材料也很快會風靡世界,雖然馬斯克不一定生產,但他卻用創新啟發了全世界。中國在進行產業新賽道布局時,我估計也已經開始向這方面著手轉型了。

裝配式建筑我5年前就提過,而且我預言,中國傳統房地產已經沒有發展空間了,中國新型房地產很快會取而代之。傳統房地產地價還不是很高,主要是房屋建筑成本以及房地產商暴利銷售成本,使房價被炒得泡沫滿天飛。

以后大家會發現隨著恒大、碧桂園等最后一批中國民營房地產商倒閉、破產和重組,傳統房地產商將退出歷史舞臺。因為以后對于房地產行業來講,建筑成本并不很高,老百姓能住得起新房子,建筑成本下來了,中間商的暴利也沒有了。

實際上最后中國房地產主要是地價值錢了。比如一線城市上海、北京、深圳,在核心區地鐵附近,在綠化較好的公園附近,在優質學區地段買房子,不是房子造價高,而是房子所在的土地資源價值高,而土地所屬權是國家。

最近為什么國家提出新型房地產改造計劃,就是要在一線城市特指超大城市和特大城市進行城中村改造。

大家說一線城市周邊的土地資源有的是,城中村居民比較多,搬遷、改造成本比較高,為什么還要改造?就是因為未來中國房地產行業,城市房地產建筑大部分都是國有的,雖然國有通過市場化手段進駐房地產行業,但比民營優勢在哪里呢?

第一,購買土地所賺到的錢返回財政支援國家建設。

第二,國有土地開發的房子,符合國家對房地產新政的要求。所以對于超大城市和特大城市城中村改造,大家考慮將來這些房子改造完后,老百姓能買得起嗎?就像現在的新能源汽車,當時特斯拉剛出來時,老百姓都買不起,現在十幾萬的新能源汽車,也有幾萬的新能源汽車,也有平均價格二三十萬的新能源汽車,所以中國居民家庭很多燃料油汽車,都被新能源汽車取而代之了。

中國現在正在大力的發展光伏、核能,也就是說一個新能源汽車賽道,把整個新能源產業拉動了,信息化時代來臨,新經濟轉型是一個非常重要的轉變。

未來房地產也是這樣,我們今天跟大家說,對于中國房地產不要過度擔心,不破不立,大家不要覺得恒大虧了將近3萬億,碧桂園1萬多億,加起來民營地產商有二十幾萬億,將來房地產怎么吃得消,大家對于房地產行業灰心喪氣,正是因為沒信心,所以對于中國經濟大家一直提心吊膽,股市給政策,只要起來,短線資金就套現離場。

現在市場投機之風導致A股往里放多少資金都可能被套利者掠奪掏空,原因是大家對于中長期市場缺少信心,所以現在國家要解決的就是怎么能找到阻礙中國經濟發展的痛點。我覺得痛點應該首先從內部來找,解決房地產問題,我覺得房地產危機正在轉化中,轉化的過程是比較艱辛的,我覺得比新能源要艱辛的多。

但是中國房地產一直是中國經濟的命脈,要把這么大一個賽道傳統賽道向新賽道轉移,不破不立,就相當于做了一次癌癥手術,到底能不能起死回生,這真是考驗管理層的智慧,還要有膽量去治理傳統房地產暴利,遏制傳統房地產市場泡沫,同時還不能讓中國經濟熄火,更重要的是還要設立中國房地產新型發展的藍圖,這是大手筆,搞不好肯定人仰馬翻。

美國這一輪加息,有人說是惡意的,是對于中國房地產行業的一次打擊。

美國不斷加息,導致中國房地產行業美元債出現了令人難以想象的壓力,壓垮的不止恒大、碧桂園,甚至連萬科這樣的國有參股的地產商,最近也壓力山大。

其實萬科的財務危機在今年八九月份已經表現出來了,萬科總裁郁亮原來說要活下去,后來擔心還能不能活下去的問題。近段時間萬科的美元債被做空,是不是惡意做空?我們先不去論,至少萬科的美元債也像恒大一樣被做空了。

有人說國有房地產商也支持不住了,所以中國房地產行業要硬著陸。這個風險信號出現,讓人們對中國經濟提心吊膽,不敢再買房了。恒大事件已經讓大家感到震驚,如果萬科再出事,估計中國房地產真是命懸一線。

11月7號,中央四部委——央行、證監會、金融監管總局,住建部聯合開會,議題是如何穩定中國房地產經濟,如何穩定中國房地產行業。我覺得這個會議召開實際上是一個重要信號。

【限購、限價有望大踏步放開】

這次會議,大家要深度了解會議的一些精神。我看了會議內容,今天有必要跟大家討論一下,這個會議首次提出房住不炒的理念可能要發生重大改變。

過去幾年房地產市場始終堅持房住不炒,這次好像提法發生了改變,國家提出要提高人們購房需求,尤其是有剛性需求的購買者,把購房作為國內投資和消費的拉動手段,所以大家明白了嗎?

也就是說,國家原來在限購、限價管制都可能放開,而且不是逐步放開,有可能會是大踏步放開,能不能全部放開,不得而知,但是要大踏步放開。

通過會議精神,我們能夠感覺到這一年來人們對于房地產市場的下滑所出現的擔驚受怕的日子就要過去了。我覺得到今年底有可能股市和房市同時見底,這個就是我們所預期的在美國暫停加息后,人民幣有可能會進入升值周期。

人民幣資產最重要的對于老百姓來講,一是股權投資;另一個是房地產投資,都有可能會跟隨人民幣升值呈現同步回暖的狀態。

當然,我覺得首先我們要解決人們購房信心,現在一線城市,比如深圳,我看到深圳的房子處在較大波動中,隨著部分中國富人階層移民海外,深圳二手房銷售岌岌可危,房價一跌再跌。我又看了上海,現在上海的房子從原來跌10%到現在跌20%,甚至有繼續下跌30%的可能,原來賣4000萬的房子,現在賣3000多萬。

跌到今年底,我感到物極必反,否極泰來,中央四部委聯合開會,我估計最重要的問題就是如何阻止一線城市房地產下跌趨勢。如果一線城市房地產下跌趨勢止不住,時間久了,就像是人體長的瘤子一樣,由良性變成惡性,怎么治也治不好時就會出現較大問題。

現在我覺得房市和股市一樣,要恢復投資者信心。

關于股市有關部門多次強調要做大做強,要做金融強國,但雷聲大雨點小,好像牛市的牛都在場外沒進場一樣,還得用政策韁繩往里拉,國家感到很吃力,實在不行就拿鞭子趕,但是不管怎樣,我們能夠感覺到國家做多A股的信心,所以我覺得只要有信心在市場下不去,但房市國家連續兩年出臺政策后還不如股市,為什么?

因為股市基本上還在3000點附近橫著,不漲不跌。但房市止不住下跌,比股市可怕。而海外做空勢力,對A股市場想做空,但因為不開放,實際上還沒有大資本,也沒有多籌碼,但對于房地產行業,這次美聯儲加息過程中,給了外資做空的機會。

大家疑惑,這些房地產商為什么持有大量美債?我覺得講到這,大家一定要研究猶太人發展史。其實中國人是一個很智慧的民族,上下五千年,優秀的民族在華夏土地上生長,抵御過多少次外族入侵,但我們還真不能盲目自大。最近我一直在關注猶太人歷史,我發現這個民族不比中國人缺少智慧,雖然他們沒有自己龐大的、有規模的獨立國家,但猶太民族有4000年發展史,而這4000年使得猶太民族幾乎在全球各主要發達國家都控制了金融科技,甚至政治命脈。

你別看猶太民族四處游走,但這個民族非常勤奮,非常智慧。他們有自己的信仰,學習能力非常強,這一點我覺得是中國人需要反思的,雖然他們整個民族文化同世界各國的地域文化相融,但他們始終在各個國家都成為精英式的種族,什么原因?就是他們在不斷學習,再有他們太會做生意了,他們每天考慮賺錢,賺世界的錢,有能賺錢的地方絕不放棄。這個民族的韌性在于不斷擴充自己的資本,所以把猶太民族中的優秀精英放在一起,真的可以有顛覆世界的可能性。

無論德國、英國、美國,還是其他國家,他們在現代歷史和近代史上很多發展,包括科技、金融都依靠了猶太民族。所以猶太民族在金融和地產兩個領域,設計了很多游戲,這個游戲促使猶太民族通過利用金融杠桿完成了資本收割。而中國人這些年在金融發展的大趨勢上落后了,我們不單純是科技發展落后,在金融發展上也落后。這次中央金融工作會議強調要建立金融強國,我們還真得向猶太人好好學習一下。

現在中國政府前所未有的關注股市,可單純關注股市不行,整個金融產業鏈不是說往里放錢就能把股市拉起來。而猶太人一整套金融策略和游戲規則真的是需要我們學習,甚至取其精華去其糟粕。

這兩天我在反復思考,中國金融資本市場和全球資本在對接中,不單是制度,市場規則、交易方式的對接,我覺得真正要對接的是思維,要了解猶太人思維,他們在金融布局中的策略。

【房地產跟股市有什么關系?】

舉個例子,猶太人怎么用金融杠桿玩房地產?美國高盛銀行給購房者貸款,不像中國的銀行,把你家的信用查個遍。在美國貸款買房,什么都不查,你只要想買房就來貸款。大家說這么貸,就不怕風險嗎?你貸款買房后,這個房子是資產,是給銀行做抵押的資產,他把這些貸款資產打包放給下一個金融機構,下一個金融機構會把所有這些信貸資產作為低質量債券全部買下來,之后,再找一家評級機構做一個包裝評級,把它當做理財產品賣出去,而且理財產品設計非常靈活,他不給你保底,跟你對賭,比如房地產債券收益和虧損將來都不是確定性的,如果房地產價格上漲,意味著你的債券就值錢了,如果房地產價格下降,你的債券就不值錢。

大家說這么賭法,大家愿意去買這個債嗎?愿意,為什么?第一,他有房子做抵押,不是開的空頭支票。第二,強勢美元勢必使得美元資產處在強勢上漲狀態中,大家去買房地產債券,會覺得心中有數。他就利用了人們的這種心理弱點,把整個房地產和債券、理財產品做了一個完美設計。這些債券銷售一空,大家說猶太人賺的是什么錢?他還有下一輪設計,下一輪設計就是為了讓這些買房的人和買債券的人手里的錢能夠為我所用,可以反向進行操作。我不再給這些房地產的人貸款,這下就麻煩了。不給貸款意味著什么?意味著很多人還不起房貸,或者美聯儲不斷加息,像加息周期從原來的2%左右加到5%,這些人貸不起款了。怎么辦?你的房子價格就可能回落,為什么要回落?因為銀行會以抵押價格把你的房子收回去,債券市場也會因為房地產價格走低,也回落。

一整套金融和房地產杠桿設計就是這樣完成的,大家說這不是欺騙嗎?猶太人認為設計這個游戲,我也沒有騙你,為什么?我們都有合同,猶太人有一個特點,契約精神比中國人好,做任何事情都有律師,你必須得遵守契約,認賭服輸。他的契約精神不單純是猶太人給自己的約束,也是給商業伙伴的約束,他們在這方面非常嚴格。

中國很多房地產企業,我認為當時也看到了,到海外去做信貸要比在中國信貸快,而且成本低,但根本沒想到美聯儲后邊還有這樣一招,不斷通過強勢美元加息,讓中國房地產企業面臨著巨額利息難以償還,最后把企業現金流給割斷了。

萬科也是這樣,現在美元債大概有30億美金,到明年底得還100億。萬科覺得房子賣不出去,現在拿什么去還美元債,所以萬科現在難就難在這兒了。這個時候,政府要出手救他,100億美金對政府來講,還是可以幫助的,我們的1萬億國債都下去了,2.7萬億地方債也下去了,所以萬科我覺得還是可以救的,但是話說回來,房地產企業不能總靠國家去救,這么多央企國企都靠國家救,不能形成自身造血,早晚會給國家造成拖累,尤其是國有房地產商。

所以保利、萬科、龍湖、華潤等房地產企業獻計獻策,未來中國房地產怎么能夠不破不立,就此出現轉機,確實需要商量一個對策。

我覺得這個對策無非有幾種,限購和限價取消,提升人們對于房地產資產配置的熱情和信心。因為老百姓兜里有錢,說句實話,對于中國老百姓來講,他沒有勇氣向馬斯克那樣把自己的豪宅賣了,他們老了必須要有自己的房子,他們覺得房子是自己養老的安樂窩。

現在中國很多老人去養老院,但其實很多人不適應養老院的生活,所以中國的養老地產,我覺得不是像現在這樣把老年人都關在一個集體的養老院里,然后過集體生活幾個人一個房間,其實這很不利于養老,因為老年人需要安靜,需要獨立,所以有些人說過了養老院生活就好像是被圈起來了,過監獄的生活被管著,所有的事情都是被人安排著,沒有自由,也沒有安靜,對于老人來講很不習慣。

所以真正的養老地產實際上是要解決老年人舒適安靜和被照顧的問題,而不是圈在一個屋子里。我現在覺得中國很多養老院掙老人錢,這個是挺不好的一個事情。他不管老人的想法,不管老人的健康,反正就是把你的錢掙過來,這個是很不好的趨勢,不尊重人性。

我覺得應該考慮中國房地產行業,第一我們要考慮如何降低房屋建筑成本,采用新型建筑材料。第二設計養老地產新型模式,我曾經提過養老也好,旅游也好,可以和地產相結合,而且一定要考慮從城市轉移到鄉村去。

中國新型房地產行業一定在鄉村,像馬斯克建造的三十幾平方米的小屋,如果中國也能有這樣的生產線,一個小屋一天時間就能建成從生產加工到拼裝,我們干嘛不把農村廣袤的宅基地進行改造,讓更多老年人到那里去,抗8級地震12級大風又能隔火又能防潮,然后你把周圍做上智能化社區,綠化環境,改造配套上一些保健所,一些咨詢所等,就把它周圍的公共設施搞得全一點,我覺得老年人肯定都愿意去,老年人不一定非要住在一線城市的高級公寓里。

他更愿意在那樣的社區環境下過著美好生活,所以我認為中國新型房地產行業真的有可能是我們想象的那樣的未來現代化的、智能化的、綠色的、環保的社區,才是中國房地產的未來,也是中國現有房地產企業應該去創建的一個新型房地產業態。

所以房地產行業我覺得有當下需要解決的問題,但不能走回頭路,應該考慮如何創新,如何去做房地產新經濟賽道設計。我們今天實際上是圍繞著房地產在講。大家說你講了這么多房地產跟股市有什么關系?我認為中國房地產已經到了不得不轉型的時候了,雖然不是華麗轉身,但現在不得不轉身。

【地產股現在能不能碰?】

從萬科事件開始,前面有恒大跟著過去的傳統房地產行業,一江春水向東流了,歷史這一頁翻過去了,但萬科不能讓它跟著流出去,它可能是一個承前啟后,掀起中國新興房地產業態的旗手。

最近王石去了日本,大家說他上日本干嘛?

有人說他整天游山玩水,其實真不是,我覺得王石是很有智慧的人,他一定是去考察日本養老地產去了,所以這次有些海外機構惡意做空萬科,我估計王石作為萬科創始人,他的心態是很受影響的,所以他力挺萬科,這次我覺得萬科有可能成為中國房地產行業的領頭羊。

因為萬科和保利比起來,我覺得它的市場化程度高,和龍湖比起來它的江湖地位很高,而且又處在深圳國資委旗下,深圳國資委在做全國資產并購和整合過程中,優勢很強。所以集這么多優勢于一身,我覺得萬科如果它成為中國房地產被雨打風吹去的公司,實在是中國經濟的悲哀。

所以拯救萬科就是拯救中國房地產,拯救中國房地產就是在拯救中國經濟,拯救中國經濟就是在拯救中國資本市場,拯救中國資本市場就是在拯救中國新經濟。如果中國資本市場沒有融資能力,中國科技企業向誰去要錢?中國資本市場不能給投資人創造價值,投資者怎么會把錢放到中國股市里呢?所以我覺得這個根還真的在房地產,房地產華麗轉身才能讓中國經濟華麗轉身,才能讓中國資本市場轉危為安,做大做強。

大家說萬科的股票我們現在可否買一點,其實前兩天我們給投資人配了一點萬科股票,沒想到剛配保利、萬科,它的海外債券就被惡意做空,但最近萬科的海外債券又被拉起來了,所以萬科最近幾天股價又開始漲回來,大家說我現在買萬科行不行?

我覺得對于萬科這個股票,現在作為中國房地產經濟龍頭,是具有投資價值的,假如說市場有反復,為什么我說市場有反復呢?

因為我最近比較擔心國安出手整治國內做空勢力,韓國政府比我們做的更早,他們也開始用國安力量阻止韓國股市被做空,但韓國股市是一個開放性市場,不像中國,因為它阻止起來它很困難,但他也阻止了,2008年全球次債危機時阻止過。最近他又阻止,為什么韓國和中國現在都在阻止股市做空?

我覺得大家也要防止一個事情,就是朝鮮半島危機四伏,如果有戰爭危機,對各國市場來講肯定是有干擾的。

所以這個時候我覺得韓國阻止做空,其實它的風險是比較大的。但這個時候我們提前做好風險防御,我們的風險并不大。

所以無論是國內中資機構,還是一些海外機構,他們做了風險評估,都覺得現在對于亞洲市場來講,中國股市是最優質而且安全的市場。

現在好多猶太人中東地區的人都把錢拿過來來抄底中國股市,我估計房地產行業已經有大筆資金在抄底了。

假如亞洲地區有地緣政治危機,我認為對中國股市來講有二次探底的可能,但基本上不會有趨勢性下跌風險。

所以在這個位置上好多投資人說,最近幾天比較猶豫,行情來的時候,4700只個股上漲我沒趕上,追進去后它又下跌,這個股市到底能不能漲?

我告訴大家漲是必然的,但波動也是必然的。股市不是你拿錢進來就能讓你賺錢,如果你沒有很好的承受力,過度貪婪,過度恐懼都會導致你在這里成為博弈受傷的人。所以,你一定要記住股市就是博弈,不是說在A股市場上博弈,是全球都在博弈,全球任何一個金融市場都有博弈痕跡。實際上你想問為什么要博弈呢?那就是人性嗎?不管中國人還是外國人,猶太人你還是阿拉伯人,其實都在進行人性博弈,你有好的人性,就會成為博弈高手,你有好的承受能力,就可能從失敗中再重新站起來。

所以要有好的心態,前提是你要有很好的人性,你就能選到好的股票,你有好的股票,你就有耐心陪跟著這些股票一起成長。我還想告訴大家,中國股市有跨年逆襲的牛市存在,中央政府對房地產行業托底,就是這次A股出現跨年反彈真正的開始。

好,各位投資者,今天的瑞財經就跟大家交流上述內容,如果你們全部籌碼都壓在科技上,我建議最近把一些獲利籌碼撤下來,往低估值房地產和金融消費+高端裝備制造上配置。

(本文根據《一年一度瑞財經》演講整理,作者張松(天瑞)系中方信富首席宏觀策略分析師。)

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